O fim de contrato envolvendo promessa de compra e venda de imóvel já quitado não livra o comprador do dever de recolher Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul entendeu assim ao reconhecer que, nesse tipo de situação, não se pode falar de promessa, mas de venda efetiva do imóvel.
Assim, a compradora terá de recolher quase R$ 500 mil, a título de ITBI, aos cofres do fisco municipal. O caso envolve a disputa entre o município de Porto Alegre e duas empresas de um conglomerado supermercadista, que desfizeram a venda do terreno onde foi construída uma de suas lojas na capital gaúcha.
Em maio de 2004, o braço administrativo do grupo firmou com sua controlada, o supermercado propriamente dito, “promessa de compra e venda quitada”, em caráter irrevogável e irretratável.
O contrato particular de promessa de compra e venda foi averbado na matrícula do imóvel em junho de 2005. Quase dez anos depois a controladora e sua controlada firmaram “rescisão de promessa de compra e venda quitada”. A promitente compradora buscou o cancelamento do registro averbado junto ao cartório de registro de imóveis, o que lhe foi negado, sob o argumento de que não recolhera o ITBI.
Sem sucesso no cartório, a compradora requereu, junto à municipalidade, o reconhecimento de não-incidência do tributo na transmissão por rescisão de promessas de compra e venda. Como o pedido foi indeferido na via administrativa, a empresa ajuizou ação anulatória de lançamento tributário.
Para a juíza Lia Gehrke Brandão, o fato gerador do ITBI é o registro imobiliário da transmissão da propriedade do bem imóvel, e não o registro de escritura de rescisão de promessa de compra e venda. Ela afirmou que a promessa de compra e venda é apenas um contrato preliminar. Caso se concretize, essa promessa restou rescindida por um novo contrato – o de «distrato».
«Assim, não restando caracterizada a transmissão da propriedade, mediante transcrição no registro de imóveis, não há falar em exigência de pagamento do imposto», decretou na sentença.
Já o município recorreu sob o argumento de que, nos dez anos em que foi válido o contrato de promessa de compra e venda, o negócio surtiu todos os seus efeitos, estando consumado e acabado.
A relatora do recurso na 22a. Câmara Cível, desembargadora Marilene Bonzanini, entendeu que, no caso concreto, não houve promessa, mas compra. Isso porque o contrato trazia cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade e foi adimplido integralmente pelo preço ajustado (R$ 5 milhões), à vista. E não só: no mesmo ato, o vendedor entregou ao comprador a posse do imóvel. Ou seja, o contrato surtiu os efeitos a que se propunha.
«Havendo o pagamento integral do preço, sem a pactuação de condição e inexistente o direito de arrependimento, não havia mais qualquer possibilidade de revolvimento ao estado anterior», afirmou.
Fonte: conjur.com.br