O Superior Tribunal de Justiça – STJ, decidiu, por unanimidade, que a base de cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis – ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, presumindo-se de boa-fé o valor da transação declarada pelo comprador. Ou seja, o valor da transação pode prevalecer sobre a tabela do fisco.
O julgamento ocorreu no RESP 1937821, tratado sob a sistemática de recursos repetitivos, o que implica no entendimento de que a decisão deve ser seguida pelos tribunais de todo o país.
No caso do IPTU, o fisco lança o imposto de ofício, com base em uma “planta genérica” de valores, porém, o STJ definiu que pode prevalecer o valor da transação de compra/venda declarada pelo próprio contribuinte. O fisco pode, entretanto, instaurar processo administrativo caso discorde do valor declarado.
ASSESSORIA JURÍDICA DE ADVOGADO NO PROCESSO ADMINISTRATIVO PERANTE O FISCO
Contribuintes que estão em processo de declarar transação ao fisco para recolhimento do ITBI devem contar com uma assessoria jurídica de um advogado de confiança, a fim de acompanhar o processo administrativo e certificar que o mesmo está de acordo com o novo entendimento do STJ.
Havendo necessidade, caberá ao advogado contestar o arbitramento unilateral, trazendo provas e argumentos robustos a justificar os valores declarados do imóvel.
VALORES PAGOS A MAIOR NOS ÚLTIMOS 5 ANOS
Contribuintes que compraram imóveis nos últimos 5 anos e pagaram o ITBI podem ter direito à restituição de valores, caso o valor real da compra (valor da transação) seja inferior ao valor atribuído pelo Fisco Municipal de forma unilateral, ou seja, sem a instauração de processo administrativo próprio. É necessário analisar cada caso para certificar da viabilidade jurídica da ação.
Os valores podem ser significativos.
Por exemplo: Contribuinte compra um apartamento por R$100.000,00 e declara ao fisco o valor real da transação. O fisco faz a avaliação do imóvel, mas, sem que haja a instauração do necessário processo administrativo, de ofício e de forma unilateral, usa sua tabela e avalia a transação em R$200.000,00. Assim, cobra o ITBI (que normalmente varia de 2% a 5%) de R$10.000,00. De acordo com a nova decisão do STJ, a declaração da transação por R$100.000,00 tem presunção de boa-fé e deverá o ITBI ser cobrado sobre R$100.000,00, o que resultaria em R$5.000,00. Neste caso, o contribuinte que pagou o ITBI de R$10.000,00 tem direito a pleitear judicialmente a devolução dos R$5.000,00 que pagou a maior, desde que a transação realmente reflita o preço médio de mercado do imóvel, ou seja, desde que o imóvel tenha sido transmitido em condições normais de mercado, o que deverá ser provado em eventual ação judicial.
