\t\t\t\tComprar im\u00f3vel com \u201ccontrato de gaveta\u201d n\u00e3o \u00e9 seguro, mas \u00e9 pr\u00e1tica comum. Acordo particular realizado entre o mutu\u00e1rio que adquiriu o financiamento com o banco e um terceiro traz riscos evidentes.<\/p>\n
Entre outras situa\u00e7\u00f5es, o propriet\u00e1rio antigo poder\u00e1 vender o im\u00f3vel a outra pessoa, o im\u00f3vel pode ser penhorado por d\u00edvida do antigo propriet\u00e1rio, o propriet\u00e1rio antigo pode falecer e o im\u00f3vel ser inventariado e destinado aos herdeiros.<\/p>\n
Al\u00e9m disso, o pr\u00f3prio vendedor poder\u00e1 ser prejudicado, caso o comprador fique devendo taxa condominial ou impostos do im\u00f3vel, pois estar\u00e1 sujeito a ser acionado judicialmente em raz\u00e3o de ainda figurar como propriet\u00e1rio do im\u00f3vel.<\/p>\n
Por problemas assim, o \u201ccontrato de gaveta\u201d \u00e9 causa de milhares de processos nos tribunais, uma vez que 30% dos mutu\u00e1rios brasileiros s\u00e3o usu\u00e1rios desse tipo de instrumento.<\/p>\n
A Caixa Econ\u00f4mica Federal (CEF) considera o \u201ccontrato de gaveta\u201d irregular porque, segundo o artigo 1\u00ba da Lei 8.004\/90, alterada pela Lei 10.150\/00, o mutu\u00e1rio do Sistema Financeiro de Habita\u00e7\u00e3o (SFH) tem que transferir a terceiros os direitos e obriga\u00e7\u00f5es decorrentes do respectivo contrato. Exige-se que a formaliza\u00e7\u00e3o da venda se d\u00ea em ato concomitante \u00e0 transfer\u00eancia obrigat\u00f3ria na institui\u00e7\u00e3o financiadora.<\/p>\n
Entretanto, o Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ) tem reconhecido, em diversos julgados, a possibilidade da realiza\u00e7\u00e3o dos \u201ccontratos de gaveta\u201d, uma vez que considera leg\u00edtimo que o cession\u00e1rio do im\u00f3vel financiado discuta em ju\u00edzo as condi\u00e7\u00f5es das obriga\u00e7\u00f5es e direito assumidos no referido contrato.<\/p>\n
O STJ j\u00e1 reconheceu, por exemplo, que se o \u201ccontrato de gaveta\u201d j\u00e1 se consolidou no tempo, com o pagamento de todas as presta\u00e7\u00f5es previstas no contrato, n\u00e3o \u00e9 poss\u00edvel anular a transfer\u00eancia, por falta de preju\u00edzo direto ao agente do SFH.<\/p>\n
Para os ministros da Primeira Turma, a interveni\u00eancia do agente financeiro no processo de transfer\u00eancia do financiamento \u00e9 obrigat\u00f3ria, por ser o m\u00fatuo hipotec\u00e1rio uma obriga\u00e7\u00e3o personal\u00edssima, que n\u00e3o pode ser cedida, no todo ou em parte, sem expressa concord\u00e2ncia do credor.<\/p>\n
No entanto, quando o financiamento j\u00e1 foi integralmente pago, com a situa\u00e7\u00e3o de fato plenamente consolidada no tempo, \u00e9 de se aplicar a chamada \u201cteoria do fato consumado\u201d, reconhecendo-se n\u00e3o haver como considerar inv\u00e1lido e nulo o \u201ccontrato de gaveta\u201d (REsp 355.771).<\/p>\n
Em outro julgamento, o mesmo colegiado destacou que, com a edi\u00e7\u00e3o da Lei 10.150, foi prevista a possibilidade de regulariza\u00e7\u00e3o das transfer\u00eancias efetuadas at\u00e9 25 de outubro de 1996 sem a anu\u00eancia da institui\u00e7\u00e3o financeira, desde que obedecidos os requisitos estabelecidos (REsp 721.232).<\/p>\n
\u201cComo se observa, o dispositivo em quest\u00e3o revela a inten\u00e7\u00e3o do legislador de validar os chamados \u2018contratos de gaveta\u2019 apenas em rela\u00e7\u00e3o \u00e0s transfer\u00eancias firmadas at\u00e9 25 de outubro de 1996. Manteve, contudo, a veda\u00e7\u00e3o \u00e0 cess\u00e3o de direitos sobre im\u00f3vel financiado no \u00e2mbito do SFH, sem a interven\u00e7\u00e3o obrigat\u00f3ria da institui\u00e7\u00e3o financeira, realizada posteriormente \u00e0quela data\u201d, afirmou o relator do caso, o ent\u00e3o ministro do STJ Teori Zavascki, hoje no Supremo Tribunal Federal (STF).<\/p>\n
No julgamento do Recurso Especial 61.619, a Quarta Turma do STJ entendeu que \u00e9 poss\u00edvel o terceiro, adquirente de im\u00f3vel de mutu\u00e1rio r\u00e9u em a\u00e7\u00e3o de execu\u00e7\u00e3o hipotec\u00e1ria, pagar as presta\u00e7\u00f5es atrasadas do financiamento habitacional, a fim de evitar que o im\u00f3vel seja levado a leil\u00e3o.<\/p>\n
Para o colegiado, o terceiro \u00e9 diretamente interessado na regulariza\u00e7\u00e3o da d\u00edvida, uma vez que celebrou com os mutu\u00e1rios contrato de promessa de compra e venda, quando lhe foram cedidos os direitos sobre o bem. No caso, a Turma n\u00e3o estava discutindo a validade, em si, do \u201ccontrato de gaveta\u201d, mas sim a quita\u00e7\u00e3o da d\u00edvida para evitar o leil\u00e3o do im\u00f3vel.<\/p>\n
Para o STJ, o cession\u00e1rio de contrato celebrado sem a cobertura do FCVS (Fundo de Compensa\u00e7\u00e3o de Varia\u00e7\u00f5es Salariais) n\u00e3o tem direito \u00e0 transfer\u00eancia do neg\u00f3cio com todas as suas condi\u00e7\u00f5es originais, independentemente da concord\u00e2ncia da institui\u00e7\u00e3o financeira.<\/p>\n
O FCVS foi criado no SFH com a finalidade de cobrir o saldo residual que porventura existisse ao final do contrato de financiamento. Para ter esse benef\u00edcio, o mutu\u00e1rio pagava uma contribui\u00e7\u00e3o de 3% sobre cada parcela do financiamento. At\u00e9 1987, os mutu\u00e1rios n\u00e3o tinham com o que se preocupar, pois todos os contratos eram cobertos pelo FCVS. A partir de 1988, ele foi retirado dos contratos e extinto em definitivo em 1993.<\/p>\n
De acordo com a ministra Isabel Gallotti, relatora do caso, o terceiro pode requerer a regulariza\u00e7\u00e3o do financiamento, caso em que a aceita\u00e7\u00e3o depender\u00e1 do agente financeiro e implicar\u00e1 a celebra\u00e7\u00e3o de novo contrato, com novas condi\u00e7\u00f5es financeiras.<\/p>\n
Segundo a ministra, quando o contrato \u00e9 coberto pelo FCVS, o devedor \u00e9 apenas substitu\u00eddo e as condi\u00e7\u00f5es e obriga\u00e7\u00f5es do contrato original s\u00e3o mantidas. Por\u00e9m, sem a cobertura do FCVS, a transfer\u00eancia ocorre a crit\u00e9rio do agente financeiro e novas condi\u00e7\u00f5es financeiras s\u00e3o estabelecidas (REsp 1.171.845).<\/p>\n
Em outro julgamento, o STJ tamb\u00e9m entendeu que o cession\u00e1rio de m\u00fatuo habitacional \u00e9 parte leg\u00edtima para propor a\u00e7\u00e3o ordin\u00e1ria contra agente financeiro, objetivando a revis\u00e3o de cl\u00e1usula contratual e de d\u00e9bito, referente a contrato de financiamento imobili\u00e1rio com cobertura pelo FCVS.<\/p>\n
\u201cPerfilho-me \u00e0 novel orienta\u00e7\u00e3o jurisprudencial que vem se sedimentando nesta Corte, considerando ser o cession\u00e1rio de im\u00f3vel financiado pelo SFH parte leg\u00edtima para discutir e demandar em ju\u00edzo quest\u00f5es pertinentes \u00e0s obriga\u00e7\u00f5es assumidas e aos direitos adquiridos atrav\u00e9s dos cognominados \u2018contratos de gaveta\u2019, porquanto, com o advento da Lei 10.150, o mesmo teve reconhecido o direito de sub-roga\u00e7\u00e3o dos direitos e obriga\u00e7\u00f5es do contrato primitivo\u201d, assinalou o relator do recurso, o ministro Luiz Fux, atualmente no STF (REsp 627.424).<\/p>\n
Exigido pelo SFH, o seguro habitacional garante a integridade do im\u00f3vel, que \u00e9 a pr\u00f3pria garantia do empr\u00e9stimo, al\u00e9m de assegurar, quando necess\u00e1rio, que, em eventual retomada do im\u00f3vel pelo agente financeiro, o bem sofra a menor deprecia\u00e7\u00e3o poss\u00edvel.<\/p>\n
No caso de \u201ccontrato de gaveta\u201d, a Terceira Turma do STJ decidiu que n\u00e3o \u00e9 devido o seguro habitacional com a morte do comprador do im\u00f3vel nessa modalidade, j\u00e1 que a transa\u00e7\u00e3o foi realizada sem o conhecimento do financiador e da seguradora (REsp 957.757).<\/p>\n
Em seu voto, a relatora, ministra Nancy Andrighi, afirmou que, de fato, n\u00e3o \u00e9 poss\u00edvel a transfer\u00eancia do seguro habitacional nos \u201ccontratos de gaveta\u201d, pois nas presta\u00e7\u00f5es de m\u00fatuo \u00e9 embutido valor referente ao seguro de vida, no qual s\u00e3o levadas em considera\u00e7\u00e3o quest\u00f5es pessoais do segurado, tais como idade e comprometimento da renda mensal.<\/p>\n
\u201cAo analisar processos an\u00e1logos, as Turmas que comp\u00f5em a Segunda Se\u00e7\u00e3o decidiram que, em contrato de promessa de compra e venda, a morte do promitente vendedor quita o saldo devedor do contrato de financiamento. Reconhecer a quita\u00e7\u00e3o do contrato de financiamento em raz\u00e3o, tamb\u00e9m, da morte do promitente comprador, incorreria este em enriquecimento sem causa, em detrimento da onerosidade excessiva do agente financeiro\u201d, destacou a relatora.<\/p>\n
Diante dos riscos representados pelo \u201ccontrato de gaveta\u201d, o melhor \u00e9 regularizar a transfer\u00eancia, quando poss\u00edvel, ou ao menos procurar um escrit\u00f3rio de advocacia para que a opera\u00e7\u00e3o de compra e venda seja ajustada com o m\u00ednimo de risco para as partes contratantes.<\/p>\n
Fonte:<\/strong> jusbrasil.com.br\t\t<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Comprar im\u00f3vel com \u201ccontrato de gaveta\u201d n\u00e3o \u00e9 seguro, mas \u00e9 pr\u00e1tica comum. Acordo particular realizado entre o mutu\u00e1rio que adquiriu o financiamento com o banco e um terceiro traz riscos evidentes. Entre outras situa\u00e7\u00f5es, o propriet\u00e1rio antigo poder\u00e1 vender o im\u00f3vel a outra pessoa, o im\u00f3vel pode ser penhorado por d\u00edvida do antigo propriet\u00e1rio, […]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[18,19],"tags":[482,613,614,615],"class_list":["post-6655","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-noticias","category-noticiasfisicas","tag-contrato","tag-quitacao","tag-revisao","tag-seguro-habitacional"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/silvafreire.com.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6655","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/silvafreire.com.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/silvafreire.com.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/silvafreire.com.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/silvafreire.com.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=6655"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/silvafreire.com.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6655\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/silvafreire.com.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=6655"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/silvafreire.com.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=6655"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/silvafreire.com.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=6655"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}