Importante, primeiramente, entender do que se trata os denominados condomínios de fato. Como forma de melhorar a segurança de bairros residenciais, não é incomum que moradores se reúnam para fechar os logradouros públicos existentes, criando uma associação para organizar o funcionamento desse condomínio de fato formado, bem como instituindo contrapartidas pecuniárias para custear serviços como guarita, segurança, limpeza, etc.
Ocorre que referido fenômeno urbano não pode nem ser considerado um loteamento – regido pela Lei Federal n.o 6.766/1979 –, porquanto não decorreu do parcelamento de gleba em lotes, com abertura de novas vias de circulação; nem pode ser qualificado como um condomínio – nos termos da Lei Federal n.o 4.591/1964 – uma vez que a aquisição de fração ideal do terreno não está atrelada à atividade de incorporação imobiliária.
A ausência de disciplina legal gerou a controvérsia, ou seja, se deve o morador não associado ou que não anuiu à formação da associação, mas que se beneficia dos serviços prestados, pagar a contrapartida pecuniária instituída.
Em síntese, trata-se de um embricamento entre o princípio constitucional da liberdade associativa e o princípio da proibição do enriquecimento sem causa.
A solução conferida pelo STJ no julgamento do AgRg, nos EAg 1385743/RJ, foi no sentido de proteger o princípio constitucional da liberdade associativa, formulando a tese de que “as taxas de manutenção criadas por associações de moradores em condomínios de fato não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”.
Por fim, atente-se que a tese do Ministro Relator Ricardo Villas Bôas Cuevas não foi a vencedora. Para ele, na tentativa de conciliar a liberdade associativa com a proibição de enriquecimento sem causa, a melhor solução seria a de que: “As ‘taxas’, contribuições de manutenção ou de conservação criadas por associação de moradores ou administradora de loteamento só podem ser impostas a proprietário de imóvel adquirido após a constituição da associação ou que a ela tenha se associado ou aderido ao ato que instituiu o encargo”.